Αδαμάντιος Αρετάκης

Η ΧΡΗΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΩΣ ΠΑΡΑΓΟΝΤΑΣ,   ΚΑΘΟΡΙΣΤΙΚΟΣ, ΤΗΣ ΤΥΧΗΣ ΤΟΥΣ  

(με αφορμή τη γη υψηλής παραγωγικότητας)

 Εδώ και δύο χρόνια περίπου, ταλαιπωρούμασταν και βρισκόμασταν σε αβεβαιότητα κάθε φορά που ενδιαφερόμασταν για αγοραπωλησία ή κατάτμηση αγροτεμαχίου . Αιτία, η αφύπνιση της νομοθεσίας για τον χαρακτηρισμό αγροτεμαχίων ως αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας .

Πρόκειται για το άρθρο 56 του ν. 2637/1998 . Ο νόμος αυτός εισήγαγε το θεσμό της Εταιρείας Αξιοποίησης Αγροτικής Γης.(«ΑΓΡΟΓΗ ΑΕ») Για να διευκολύνουν τις εργασίες της εταιρείας αυτής εισήγαγαν προνόμια σε περιπτώσεις «αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας» . Επειδή ο όρος αυτός δεν υπήρχε , έπρεπε να δοθεί η δυνατότητα στο Κράτος να καθορίσει τα γεωγραφικά όρια της αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας . Προέβλεπε λοιπόν η αρχική μορφή του άρθρου 56 ότι «…με αποφάσεις του Υπουργού Γεωργίας, που εκδίδονται μέσα σε πέντε μήνες από τη δημοσίευση του παρόντος στην ΕτΚ καθορίζονται τα γεωγραφικά όρια, μέσα στα οποία δικαιολογείται η χρήση του δικαιώματος προτίμησης του άρθρου 49 από την εταιρεία (δηλαδή τα διδόμενα προνόμια στην εταιρεία αξιοποίησης…) σε αγροτική γή υψηλής παραγωγικότητας .

Οι πέντε μήνες πέρασαν και απόφαση δεν βγήκε. Το θέμα ήταν εκκρεμές. Γι αυτό με την παρ.37 του άρθρου 24 του ν. 2945/2001 (Α 223) αντικαταστάθηκε ολο το άρθρο 56 . Οι βασικές ρυθμίσεις είχαν ως εξής :

1. Προβλέπονταν έκδοση κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας, Δημοσίων Εργων και Γεωργίας, με την οποία θα καθορίζονταν τα κριτήρια με τα οποία διαβαθμίζεται η αγροτική γή σε ποιότητες και θα κατατάσσεται σε κατηγορίες .
2. Προβλέπονταν έκδοση κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας, Δημοσίων Εργων και Γεωργίας, με την οποία θα καθορίζονταν τα γεωγραφικά όρια της αγροτικής γής υψηλής παραγωγικότητας .
3. ια τη γη που θα χαρακτηρίζονταν ως αγροτική υψηλής παραγωγικότητας προβλέπονταν δεσμεύσεις, απαγορεύσεις κατάτμησης, ακυρότητα των μεταβιβάσεων αν δεν συνοδεύονταν από πιστοποιητικό της οικείας διεύθυνσης αγροτικής ανάπτυξης που θα βεβαίωνε εάν το πωλούμενο είναι ή όχι γη υψηλής παραγωγικότητας , μνεία στο συμβόλαιο του σχετικού πιστοποιητικού και χρηματική ποινή στους παραβάτες της διατάξεως αυτής (παρ.6 του άρθρου 56) .

Εν συνεχεία με την παρ. .11 του άρθρου 13 του ν.3147/2003 (φεκ Α 135/05.06.2003) ορίστηκε ότι οι μέχρι τότε ακυρότητες στα μεταβιβαστικά συμβόλαια θεραπεύονταν η δε ισχύς της ως άνω παραγράφου 6, ήτοι των κυρώσεων, αρχίζει δέκα μέρες μετά τη δημοσίευση της απόφασης με την οποία θα καθορίζονταν  τα γεωγραφικά όρια της αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας (δηλαδή της απόφασης της παρ.2 του άρθρου 56) . Αυτή η προθεσμία, όμως, ίσχυσε έξι μήνες (!!) . Καταργήθηκε με την περ. 8 του άρθρου 23 του ν. 3208/2003 (φεκ Α 303/24.12.2003) .

Επομένως από το 24.12.2003 και εντεύθεν υπάρχει θέμα ακυροτήτων σε όσα συμβόλαια έγιναν χωρίς το έγγραφο αυτό του χαρακτηρισμού του ακινήτου και αυτό πρέπει να λυθεί νομοθετικά διότι τουλάχιστον μέχρι το Σεπτέμβριο του 2010 δεν είχε εκδοθεί η απόφαση που θα καθόριζε τα κριτήρια (βλ. παρακάτω) .

Στη συνέχεια το πρώτο εδάφιο της παρ.2 του άρθρου 56, όπως ήδη είχε αντικατασταθεί άλλαξε με το άρθρο 20 παρ.23 του ν.3399/2005 (φεκ Α 255/17.10.2005). Με το άρθρο αυτό διατηρούνταν η εκκρεμότητα της έκδοσης κοινής υπουργικής απόφασης για το καθορισμό των γεωγραφικών ορίων της αγροτικής γης υψηλής παραγωγικότητας και τίθεντο κάποιες εξαιρέσεις για τη γη, που βρίσκεται εκατέρωθεν του άξονα εθνικών οδών και σε βάθος μέχρι εξακοσίων μέτρων και δίδονταν η δυνατότητα ανάλογης εξαίρεσης για τους άξονες επαρχιακών οδών .

Εντωμεταξύ εκδόθηκε η κοινή Υπουργική Απόφαση που προβλέπονταν στην παρ.1 του ως άνω άρθρου 56 , δηλαδή εκείνη που καθόριζε τα κριτήρια με τα οποία διαβαθμίζεται η αγροτική γη σε ποιότητες . Πρόκειται για την ΥΑ 168040/03.09.2010 ΚΥΑ (φεκ Β 1528/2010 ).

Δεν εκδόθηκε, όμως, η  ΚΥΑ , που προβλέπονταν να εκδοθεί με τη δεύτερη παράγραφο του άρθρου 56, δηλαδή αυτή που θα καθόριζε τα γεωγραφικά όρια .

Τελευταία , με την παρ. 4 του άρθρου 31 του ν.3937/2011 (φεκ Α 60/31.03.2011) καταργήθηκε  η παρ. 23 του άρθρου 20 του ν. 3399/2005, καταργήθηκε δηλαδή η τροποποίηση του 2005 . Καταργήθηκε, δηλαδή ο πυρήνας  του άρθρου αυτού.

Επομένως τίθενται δύο ερωτήματα .α) υφίσταται ακόμα θέμα έκδοσης κοινής υπουργικής απόφαση για τον καθορισμό των γεωγραφικών ορίων , δηλαδή ισχύει το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 2 και με ποια μορφή και β) υπάρχει θέμα κυρώσεων κατά τη σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων γεωργικής γης  ήτοι εφαρμογής της παραγράφου 6 του ίδιου άρθρου .

Η απάντηση στο πρώτο ερώτημα είναι ότι δεν αναβιώνει διάταξη νόμου που είχε αντικατασταθεί , πολλώ δε μάλλον όταν η αρχική διατύπωση του άρθρου 56 , στην πρώτη παράγραφο, προέβλεπε έκδοση αποφάσεων σε πέντε μήνες . Επομένως, καταργήθηκε η πρόβλεψη έκδοσης αποφάσεως για τον καθορισμό γεωγραφικών ορίων γης υψηλής παραγωγικότητας

Η απάντηση στο δεύτερο ερώτημα είναι διφυής. Αφενός μέν δεν έχει εκδοθεί απόφαση καθορισμού γεωγραφικών ορίων για να ισχύσει,  η απαγόρευση και οι κυρώσεις στις μεταβιβάσεις  (παρ.6) και τούτο προκύπτει από την τελολογική ερμηνεία της διατάξεως αυτής («κυρώσεις θα είχαμε εάν είχαμε και καθορισμό περιοχών»)  πλήν όμως , προφανώς κατόπιν αιτήσεως του ενδιαφερομένου, είναι δυνατός ο χαρακτηρισμός οποιασδήποτε γης και η κατάταξη της σε κατηγορίες. Τίθεται, λοιπόν, θέμα ουσιαστικής εφαρμογής της παραγράφου 6, που εξακολουθεί να ισχύει όπου αναφέρεται ότι πρόκειται περί γεωργικής γης . .

Συμπερασματικά : 1 Οι υπηρεσίες των διευθύνσεων αγροτικής ανάπτυξης, ήτοι σήμερα η υπηρεσία της περιφερειακής ενότητας Χανίων,  μπορούν να προβαίνουν σε χαρακτηρισμούς αγροτεμαχίων ως γης υψηλής παραγωγικότητας και διαθέτουν πλέον , δηλαδή από τον Σεπτέμβριο του 2010 (φεκ Β 1528/2010) τα κριτήρια για να προβούν στο χαρακτηρισμό .

2. Οι ενδιαφερόμενοι για τη σύνταξη συμβολαίων μεταβίβασης ή κατατμήσεων δεν  είναι υποχρεωμένοι να επισυνάπτουν πιστοποιητικά εφόσον στα συμβόλαια δεν αναφέρονται οι λέξεις «αγροτεμάχιο» και «γεωργική γη» , εφόσον δηλαδή η χρήση και ο προορισμός του ακινήτου δεν είναι γεωργικής/αγροτικής εκμετάλλευσης . Συμβάλλονται δηλαδή χωρίς να χρειάζεται και το χαρτί αυτό .

Τούτο δεν σημαίνει ότι (σε περιοχές που δεν ισχύει ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή ΖΟΕ) απαλλάσσονται της έρευνας για το χαρακτήρα ενός εκάστου τεμαχίου (τμήματος γής/οικοπέδου, που αγοράζεται) , διότι ενδεχομένως, εις το μέλλον , ο χαρακτηρισμός αυτός κινδυνεύει να συνιστά  εμπόδιο στην αξιοποίηση του τεμαχίου για χρήση άλλη πλήν της αγροτικής/γεωργικής εκμετάλλευσης !!